Invertir en inmuebles ya no está reservado sólo a los grandes patrimonios. Si no tienes dinero para comprarte una casa, pero te interesa este tipo de inversión, las 'proptechs' están hechas para ti. Estas plataformas facilitan a particulares la posibilidad de dedicar sus ahorros a activos inmobiliarios mediante soluciones innovadoras, como los proyectos de promotores, las inversiones participativas o la división de la propiedad de una casa entre varios. Su denominación viene de la fusión entre ‘property’ (propiedad) y ‘technology’ (tecnología) y actúan como intermediarias entre gente que quiere invertir y quienes quieren llevar a cabo un proyecto inmobiliario. Su auge ha hecho que haya decenas de vías para invertir (como el ‘crowdfunding’, la ‘tokenización’ o la copropiedad) y cientos de plataformas que lo facilitan. En España, la inversión en 'proptechs' es una tendencia creciente, como demuestra el informe PropTech GlobalTrends 2022, elaborado por ESCP Business School. Según el mismo, este país está en el ‘top five’ de los que generan mayor inversión en el sector, con unos 990 millones de dólares a lo largo del 2023.

El "crowdfunding" más seductor

Una de las alternativas más conocidas son las plataformas de ‘crowdfunding’, que permiten a cualquier ciudadano realizar una inversiónparticipativa en préstamos a cambio de proporcionarle una rentabilidad, que se suele abonar mes a mes.

No hay que tener un gran patrimonio para empezara invertir, pues algunas compañías permiten iniciase con 50 euros, lo que ha hecho que muchos nuevos inversores se hayan interesado por esta vía.

Eso sí, la regulación establece un límite de mil euros por proyecto para los inversores minoristas (o el5% de su riqueza), mientras que los profesionales no tienen un máximo. Si un particular quiere superar este límite, lo puede hacer, pero tendrá que dar un consentimiento expreso a la plataforma. A través de estas 'proptechs', además, se puede invertir en proyectos de otros países. El funcionamiento es bastante sencillo.

Estas organizaciones ofrecen a los inversores varios proyectos para financiar viviendas y son ellos los que eligen en cuál invertir. Después, los promotores de los proyectos en los que han invertido les pagarán los intereses en el plazo que se fije previamente en el contrato. Cuando llegue el vencimiento del préstamo, el promotor devolverá al inversor el dinero que invirtió inicialmente. Se trata de una actividad que ha nacido hace poco y la regulación es muy nueva, por lo que es necesario tener cuidado cuando se invierte en estas plataformas y estar seguros de que están autorizadas por la Comisión Nacional del Mercado de Valores(CNMV). Lógicamente, al tratarse de una inversión tiene un riesgo asociado, pues es posible que pierdas toda la inversión o una parte. Además, lo normal es que estas empresas cobren una comisión por utilizar la plataforma, así que deberás tener en cuenta este gasto.

"Tokenización" de inmuebles

Una de las tecnologías más importantes que se ha desarrollado en los últimos años es el blockchain, que ha servido para crear las criptomonedas y que tiene aplicación en las plataformas de inversión inmobiliaria a través de la tokenización de inmuebles.

"Al tratarse de inversiones, siempre llevan aparejado un riesgo, ya que existe la posibilidad de perder todo el efectivo o una parte"

¿Cómo funciona? Una empresa propietaria de un inmueble emite sobre esa vivienda una cierta cantidad de tokens (una suerte de activos digitales), que se pueden comprar y vender en una plataforma de blockchain. El inversor adquiere uno o varios de estos tokens, que representan cada uno una parte de la inversión total del inmueble. Es como si se tomara una participación en un fondo de inversión. Así, no será nunca el propietario de la vivienda, porque no compra una parte del inmueble, sino de su representación digital gracias a esta tecnología.

Una vez que entre todos los inversores se alcanza el precio del inmueble, este se cierra y nadie más puede invertir en él. Después, la empresa reforma el piso, lo alquila y la renta de los inquilinos se reparte mes a mes entre los inversores. El inmueble se mantiene en alquiler durante un tiempo concreto, tras el cual se vende. Es entonces cuando cada dueño de los tokens recupera la inversión inicial más su parte de la plusvalía de la venta. Entre sus ventajas se encuentra que cualquier persona puede acceder a esta inversión, pues puede hacerse con un token a un precio asequible.

Sin embargo, hay que tener en cuenta que se puede perder la inversión y que se trata de una tecnología incipiente, por lo que la regulación aún no está desarrollada del todo.

Copropiedad inmobiliaria

Optar por la copropiedad inmobiliaria es para ti si no tienes muchos ahorros, pero quieres saber lo que es ser propietaria de una vivienda. ¿Te apetece tener una casa en Formentera pero sólo algunas semanas al año? Esta es tu opción. Esta vía de inversión facilita que cada persona disponga de una parte de un inmueble en propiedad (por ejemplo, un octavo o un cuarto). Dependiendo de la porción que pagues tendrás derecho a disfrutar de la vivienda durante un tiempo u otro. Si te haces con la mitad, la tendrás 182 días al año, pero si sólo compras un octavo, te corresponderán unos 45 días. Además, si las fechas no te vienen bien, siempre podrás alquilarla esos días.

Y, si te cansas, podrás vender tu parte tras cumplir el periodo de permanencia obligatorio, que suele ser de un año, pero ten en cuenta que, si no quieres tener más tiempo la propiedad, vender una parte de la misma no te será tan fácil como si pudieras deshacerte de toda la vivienda. Al tener tantos propietarios, es imposible que uno solo se haga cargo de las necesidades del inmueble, así que es un gestor el que organiza el mantenimiento de la casa. Previamente, entre todos los copropietarios pactan las reglas para el uso de la vivienda. Así, podrás tener una porción de una casa sin quedarte sin ahorros. Eso sí, tendrás que hacer frente a una cuota mensual que cubre los servicios de gestión de la vivienda.

Fondos de inversión especializados

Si todas estas alternativas te suenan bien, pero crees que no son para ti, hay otra vía para sacar un rendimiento indirecto de las 'proptechs'. Se trata de colocar tu dinero en fondos de inversión que estén especializados en este sector. Lo bueno de esta alternativa es que no asumirás directamente la incertidumbre de estar invirtiendo en un sector nuevo, en el que la protección del inversor a través de la regulación aún se está desarrollando. Además, no te hace falta tener muchos ahorros, pues puedes hacerte con una participación en un fondo aunque sólo tengas cien euros. Y, sobre todo, te aseguras de que tu dinero está en manos de profesionales.

La parte mala es que la rentabilidad no está asegurada y que tendrás que pagar comisiones. Piénsalo y elige ser el tipo de inversora que vaya más con tu forma de ser. Ten en cuenta que si ganas dinero con cualquiera de estas opciones deberás declarar tus ganancias. Así, cuando hagas la declaración de la renta deberás incluir el beneficio como rendimientos del capital mobiliario en las rentas del ahorro. La retención por este tipo de inversiones es del 19%, que es el correspondiente a las ganancias patrimoniales. Algo que no sólo se aplica a la inversión directa en 'proptechs', sino también a los fondos de inversión.

Plataformas para invertir en 'proptechs'

Existen varias opciones muy innovadoras a través de las que podrás invertir en el sector inmobiliario. Apunta las más conocidas.

  • Reental: esta compañía española de tokenización de inmuebles permite a cualquier persona invertir desde sólo cien euros en viviendas situadas por toda España, con una rentabilidad estimada que puede llegar a ser del 14% anual (como es el caso de una casa unifamiliar de Sevilla), según recogen en su web.
  • Houses: esta plataforma permite invertir en préstamos con garantía hipotecaria desde 300 euros. El funcionamiento es sencillo: el inversor presta dinero a un promotor inmobiliario para que desarrolle un proyecto concreto a cambio de un interés. Esta rentabilidad se abona al inversor de forma trimestral.
  • Urbanitae: esta 'proptechs' funciona de forma similar a Houses, pues facilita la inversión participativa en proyectos inmobiliarios para financiar a promotores, aunque el mínimo para invertir es de 500 euros. En proyectos pasados, según cuentan en su web, se ha llegado a obtener una rentabilidad del 20%.
  • WeCity: esta firma está enfocada a proyectos de gran calidad. La inversión mínima la decide el promotor, con un máximo de 3.000 euros por proyecto, salvo que se consiga una acreditación por parte de la plataforma, en cuyo caso no habrá límites. La rentabilidad media de proyectos pasados es de un 12%.
  • Brickstarter: facilita la inversión colectiva en apartamentos turísticos desde 50 euros. La plataforma elige un proyecto y abre un periodo de inversión, tras el cual compra el inmueble y lo reforma. El piso se alquila y da una rentabilidad a los inversores. O, si se decide vender, se reparten las plusvalías.
  • Vivla: esta plataforma permite invertir en copropiedad, deforma que solamente se paga por una parte de la vivienda (un cuarto, un octavo... lo que quieras). Podrás adquirir de una a cuatro acciones de cada propiedad, cada una de las cuales te da acceso a seis semanas para disfrutar el inmueble cada año

Los trucos de profesionales

Fíjate bien

No todas las 'proptechs' permiten deshacer la inversión en cualquier momento, así que tenlo en cuenta antes de depositar tu dinero.

Estudia el mercado

Algunas plataformas exigen inversiones mínimas o tienen un máximo. Estudia con detalle cuál es la más apropiada para ti.

Que no te estafen

Asegúrate de que las apps con las que inviertes están autorizadas por la CNMV y, si dedicas tu dinero a inmuebles, que estén inscritos en el Registro de la Propiedad.

Sé consciente

Es casi imposible que cualquier plataforma pueda asegurarte que recuperarás tu inversión al 100% o que recibirás una determinada rentabilidad.